Интервью

Ипотека без проблем

Жилищный вопрос является одним из самых актуальных для многих российских семей. Ипотека - один из реальных путей решения этого вопроса. Она дает возможность обрести квартиру мечты уже сейчас, а не через много лет, когда, наконец, удастся скопить требуемую сумму. Несмотря на кризисные времена, ситуация постепенно меняется к лучшему. Однако стоит заметить, что кредит на покупку квартиры получить не всегда просто. Приобретение квартиры, земли, коттеджа с помощью кредита связано с определенными трудностями. О том, как преодолеть эти трудности, получить ипотечный кредит и приобрести квартиру, и пойдет наш разговор с исполнительным директором Управления жилой недвижимости ЗАО «Центр Недвижимости» Еленой Гамовой.

- Елена Робертовна, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости? Каков сейчас спрос после кризиса на ипотеку? Какие ставки по кредиту установлены?
- В настоящее время рынок ипотеки ожил, спрос немного возрос, так как пик кризиса миновал, массовых сокращений больше не ожидается и люди стали более уверены в завтрашнем дне. Таким образом, сейчас наблюдается низший пик цен на недвижимость. Наряду с этим условия для ипотеки стали очень доступными. По данным статистики, в Ульяновске количество сделок купли-продажи в марте 2010 г. составило 1348 против 769, совершенных в январе этого года. Количество ипотечных регистраций выросло с 204 до 600 за тот же период. Самыми крупными кредиторами выступают «Сбербанк» и банк «ВТБ 24», которые определили ставку в среднем около 13 % годовых. Также в стране работает федеральный ипотечный проект «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Эта программа устанавливает самые низкие процентные ставки (от 8,8 % годовых, без скрытых комиссий), но при этом предъявляет очень высокие требования к документам. В связи с тем, что на данный момент разрешено так называемый «материнский капитал», оформленный до 31.12.2010 г., использовать на погашение ипотечного кредита, с целью улучшения жилищных условий растущего ребенка, то этот сертификат стал пользоваться большой популярностью у населения. Он позволяет не дожидаясь трехлетнего возраста малыша вложить его в первоначальный взнос, благодаря чему сумма этого взноса уменьшается до 10 % от 20-30 % стартовой суммы.

- Решив, что нужно брать ипотечный кредит, в первую очередь нужно определиться: какой банк предоставляет наиболее выгодные условия, какая из возможных программ подходит именно данному случаю, конкретному бюджету. После этого как правило начинается сбор необходимых документов. Поэтому возникает вопрос: какие документы требуются для оформления ипотечного кредита?
- В список основных документов входят следующие: справка 2НДФЛ за шесть месяцев, заверенная работодателем копия трудовой книжки, свидетельство ИНН, свидетельство о браке, свидетельство о рождении детей. Причем, как правило, чем ниже ставка, тем больше требований предъявляет банк к правильности оформления пакета документов.

- Что делать тем, кто получает зарплату «в конверте»? Не каждый банк готов кредитовать людей с «серым» доходом.
- И это логично, поскольку у банков нет резона давать деньги тому, у кого нет четко прописанных в документах возможностей погашения кредита. Любые финансовые операции требуют определенных гарантий. Поэтому при участии в федеральных ипотечных программах «серая» зарплата исключена. В таком случае нужно искать банк или кооператив, который не требует подтверждения доходов. Таким образом, такие кооперативы, как «Строй и живи», могут стать единственной возможностью взять жилье в ипотеку семьями, где жена, например, не работает, а у мужа неофициальные доходы. Также, бывает, когда родители-работающие пенсионеры, не имея права быть официальными поручителями, помогают детям деньгами. Кроме того, если не весь доход у клиента официальный, то риск у банка растет и ставка увеличивается.

- Если банк согласился учесть «серый» доход, то какие еще детали финансового положения заемщика будут выяснять и сколько времени занимает проверка?
- На проверку документов в любом случае должно по регламенту уходить не более пяти рабочих дней. По истечении этого срока банк должен либо разрешить выдачу необходимой суммы, либо дать мотивированный отказ.

- Есть ли какие-то нюансы в программе ипотечного кредитования молодых семей?
- Сейчас на территории региона, например, действует областная программа «Молодая семья». Принять участие в ней может та семья, которая признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Но при этом учитывается и доход молодоженов, то есть способны ли они выплачивать кредит. В таком случае им выдается сертификат на погашение первоначального взноса.

- В программах ипотечного кредитования участвуют только уже построенные и сданные дома или можно приобрести жилье в строящемся доме тоже?
- В том случае, когда выдается банковский кредит, то он может использоваться только на приобретение квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме. Ипотечные же кооперативы могут вкладывать финансы и в еще строящееся жилье, но только если стройка оформлена по федеральному «Закону о долевом участии в строительстве» и договор зарегистрирован в специальном органе.

- Чем обусловлены требования при приобретении жилья в ипотеку, чтобы у покупателя была налоговая база (т.е. подразумевается обладание каким-либо имуществом) или требование внесения первоначального взноса в сумме 20-30 % стоимости жилья (а это может составить от 50 000 до 1 млн. руб)? Ведь у молодой семьи откуда может быть такое богатство? А как раз именно молодые семьи принимают самое активное участие в ипотечном кредитовании.
- В первую очередь это связано с тем, что банк не имеет права выдавать рискованные кредиты, то есть залог — это необходимая мера защиты. Причем страхующим элементом является снижение цены при реализации залога. Чем меньше первоначальный взнос, тем более рискованным считается кредит. По федеральной программе ставка привязана к первоначальному взносу и рассчитывается исходя из предыдущих прецедентов. В случае, если первоначальный взнос равен 50 % от общей суммы и более, то процентная ставка будет минимальной, поскольку это наименее рискованно для банка. В целом все-таки залоговые суммы являются не заоблачными и многие молодые семьи находят выход из этой ситуации. Например, вкладывают в жилье суммы, которые дарят им на свадьбу многочисленные родственники. Также зачастую родители не остаются в стороне и помогают финансами, да, и сами молодые стараются подкопить денег. На сегодняшний день существует множество различных ипотечных программ, поэтому получить кредит на жилье вполне реально.

- Что выгоднее сегодня покупать: вторичное жилье или жилье в новостройках? Изменились ли цены на вторичном рынке?
- Тут все зависит от самого клиента, каждый выбирает по своим средствам. Первичное жилье дороже, но более качественное, поскольку построено из современных материалов и современными методами. Вторичное дешевле за счет того, что более ветхое. Бывает и на первичном рынке возможность взять квартиру недорого, но в этом случае она будет без внутренней отделки, на которую впоследствии все равно придется потратить приличную сумму. Что касается цен, то в период с декабря 2009 года по март 2010 года произошло небольшое снижение на 1,6 % и сейчас в целом по городу стоимость одного квадратного метра составляет 30 800 рублей.

- Какова ситуация с долгостроями? Не опасно ли брать сейчас жилье в доме, который находится на нулевом этапе строительства? Как правильно составлять договор?
- Во время кризиса застройщики не получали кредиты, поэтому многие стройки были заморожены. Но сейчас постепенно возрождается практика кредитования строящегося жилья. Поэтому на сегодняшний день практически все долгострои уже завершены. Вместе с тем сейчас наблюдается такая ситуация, что у строительных компаний все еще нет достаточных средств на закладку новых домов, они только доделывают начатое до кризиса. В связи с этим в ближайшие два года можно прогнозировать наступление дефицита вводимых в эксплуатацию домов, если государство оперативно не подключится к финансированию застройщиков.

Что касается риска при покупке жилья на нулевом этапе строительства, то невозможно полностью исключить такую вероятность, что строительная компания может неожиданно разориться и не выполнить свои обязательства. А в целях борьбы с возможностью двойной продажи одной и той же площади по закону о долевом участии в строительстве договор подлежит обязательной государственной регистрации в федеральном регистрирующем органе.

- Как правильно действовать – сначала найти квартиру, а потом взять кредит или же наоборот – получить деньги, а потом искать жилье?
- Наилучший вариант — действовать параллельно. Нужно только перед этим примерно оценить свои силы, то есть выяснить, в каком диапазоне цен может стоить квартира. Банки больше всего любят таких заемщиков, которые приходят с уже «готовой» квартирой. К тому же надо помнить, что выдаваемые банком документы на кредит будут действительны всего несколько месяцев, после чего, если клиент не успеет подобрать подходящее жилье, придется заниматься оформлением бумаг заново. То есть разумно начинать подбирать квартиру сразу после подачи пакета документов в банк.

- Какие прогнозы развития ипотеки в ближайшем будущем? Сегодня, по официальным данным, лишь около 10 процентов населения нашей страны способны купить квартиру, даже в кредит.
- По нашим прогнозам спрос на ипотеку будет расти, поскольку другой альтернативы у нас не придумано. Ведь люди не смотря ни на что создают семьи, у них рождаются дети. К тому же государство всеми способами стимулирует этот процесс в целях улучшения демографической ситуации. Следовательно молодым растущим семьям требуется новое отдельное жилье, а ипотека как раз наиболее оптимально способствует решению вопроса крыши над головой. Для сравнения: на Западе существует социальное жилье, которое сдается в найм государством по минимальным ценам, в России же сдают жилплощадь в подавляющем большинстве собственники. Такой коммерческий найм слишком дорог, чтобы платить «чужому дяде» гигантские суммы на протяжении долгих лет. Гораздо выгоднее в итоге практически ту же сумму выплатить в ипотеку, но уже за свое собственное жилье.

- Что бы вы посоветовали ульяновцам, которые хотят приобрести жилье в ипотеку?
- Мы советуем не опасаться предстоящих сложностей, а приступать к реальным действиям. Главное — желание, а все трудности разрешимы, особенно если обратиться за помощью к специалистам в жилищном вопросе.

• Tweet

Написать комментарий

Все поля обязательны для заполнения!

Вставить смайлик

Комментарий*:

Ваше имя*:

Введите символы*: